Calcul rentabilité locative 2026 : brut, net et net-net

Le calcul de la rentabilité locative repose sur trois niveaux : le rendement brut (loyers annuels divisés par le prix d'achat), le rendement net (après les charges) et le rendement net-net (après les impôts). Pour un bien payé 200 000 € et loué 10 000 € par an, on passe ainsi de 5 % brut à environ 3 % net-net. Le chiffre que tout le monde met en avant est le rendement brut, mais c'est le net-net qui dit combien il vous reste vraiment. Voici les formules, un exemple chiffré et les points qui font varier le résultat en 2026.

La rentabilité locative, c'est quoi ?

La rentabilité locative, ou rendement locatif, mesure ce qu'un bien immobilier rapporte chaque année par rapport à ce qu'il a coûté. On l'exprime en pourcentage. Un rendement de 5 % veut dire que le bien rapporte 5 % de son prix d'achat sur un an. Plus le pourcentage est élevé, plus le bien génère de revenus au regard de son prix. C'est un indicateur, pas une garantie : il ignore la vacance locative, les loyers impayés et l'évolution du prix du bien.

Comment faire le calcul de la rentabilité locative

Il existe trois façons de calculer la rentabilité d'un investissement locatif. Elles partent du même loyer, mais retirent de plus en plus de frais. C'est ce qui explique qu'un même appartement affiche 5 %, 4 % ou 3 % selon la méthode retenue.

Le rendement brut

C'est le calcul le plus rapide, et celui des annonces. La formule du rendement locatif brut : loyer mensuel multiplié par 12, divisé par le prix d'achat, le tout multiplié par 100. Le prix d'achat retenu doit inclure les frais annexes, dont les frais de notaire à intégrer au prix d'achat et les éventuels travaux, sinon le rendement est surévalué. Un bien à 200 000 € loué 833 € par mois (10 000 € sur l'année) affiche un rendement brut de 5 % (10 000 divisé par 200 000). Simple, mais optimiste.

Le rendement net

Le rendement net déduit les charges non récupérables, celles que le propriétaire paie sans les répercuter sur le locataire : la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion et une marge pour la vacance. La formule : loyers annuels moins charges, divisé par le prix d'achat, multiplié par 100. Avec 2 000 € de charges par an, notre exemple tombe à 4 % net (soit 8 000 divisé par 200 000). On se rapproche de la réalité.

Le rendement net-net

Le rendement net-net, aussi appelé rentabilité nette-nette, retire l'impôt sur les loyers et les prélèvements sociaux. C'est le seul qui dit ce qu'il reste dans votre poche, le rendement locatif net d'impôts. En reprenant l'exemple, avec environ 2 000 € d'impôts et de prélèvements par an, le rendement descend à 3 % (soit 6 000 divisé par 200 000). Entre le chiffre de l'annonce et le vrai, l'écart atteint deux points.

Exemple de calcul complet, du brut au net-net

Le tableau reprend le même bien à chaque étape. À chaque ligne, on enlève une couche de frais, et le pourcentage baisse.

Niveau de rendement	Formule	Ce qui est retiré	Résultat
Rendement brut	Loyers / prix d'achat x 100	Rien	5,0 %
Rendement net	(Loyers moins charges) / prix x 100	Charges non récupérables (2 000 €)	4,0 %
Rendement net-net	(Loyers moins charges moins impôts) / prix x 100	Impôts et prélèvements sociaux (2 000 €)	3,0 %

La différence entre 5 % et 3 % n'est pas un détail. Sur 200 000 €, deux points de rendement valent 4 000 € par an. C'est là que se joue le cash-flow locatif, autrement dit l'écart entre ce que le bien rapporte et ce qu'il coûte une fois le crédit et les charges payés. Un cash-flow négatif veut dire que vous complétez chaque mois de votre poche.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2026 ?

Le rendement locatif moyen en France se situe autour de 5 % brut début 2026, avec de fortes disparités locales. Les grandes métropoles rapportent peu, car les prix d'achat y sont élevés : Paris tourne autour de 3,9 %, Lyon près de 3,8 %, Bordeaux vers 4 %. À l'inverse, des villes moyennes dynamiques dépassent 7 %, parfois 10 % dans les secteurs les moins chers. Les professionnels jugent souvent qu'un bon rendement brut se situe entre 5 et 7 %, avec au moins 4 % en net-net. Un chiffre élevé n'est pas une bonne affaire en soi : un 8 % dans une ville à faible demande, ponctué de mois sans locataire, peut rapporter moins qu'un 5 % bien placé. Le rendement se lit toujours avec la qualité de l'emplacement et le risque de vacance. Il ne dit rien non plus de votre financement : pour cela, regardez d'abord votre capacité d'emprunt selon votre salaire.

La fiscalité des loyers, ce qui fait chuter le net-net

En location nue, les loyers sont des revenus fonciers. Deux régimes coexistent en 2026. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts tant qu'ils restent sous 15 000 € par an, donc vous êtes imposé sur 70 % des loyers. Au-delà de ce seuil, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles et les intérêts d'emprunt. Dans les deux cas, le résultat s'ajoute à vos autres revenus et suit le barème de l'impôt selon votre tranche marginale d'imposition (TMI), majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. Une même location rapporte donc bien moins net-net à une TMI de 30 % qu'à 11 %. En location meublée, sous le statut LMNP, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux : le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € pour une location meublée classique de longue durée, ce qui allège souvent la facture. À la revente, un autre impôt entre en jeu, celui sur la plus-value immobilière et ses abattements.

Suivre la rentabilité de son bien mois après mois

Un rendement calculé le jour de l'achat vieillit vite. La taxe foncière grimpe, un mois de vacance passe par là, des travaux tombent. Le vrai rendement, c'est celui que vous constatez sur douze mois de loyers encaissés et de charges payées. Moniflow suit votre budget mensuel et vos charges, sans connexion bancaire et sans conseil en placement immobilier, la saisie reste de votre côté. Un bien locatif se range dans le portefeuille, parmi les huit classes d'actifs, à côté de vos livrets, de vos actions ou de votre épargne, pour garder une vue d'ensemble de votre patrimoine.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Divisez les loyers annuels par le prix d'achat frais compris, puis multipliez par 100 pour obtenir le rendement brut. Retirez ensuite les charges non récupérables pour le net, puis les impôts et les prélèvements sociaux pour le net-net.

Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?

Un rendement brut entre 5 et 7 % est souvent jugé correct, avec au moins 4 % en net-net. Ces repères varient selon la ville, le type de bien et le risque de vacance, et ne valent jamais sans regarder la qualité de l'emplacement.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement locatif ?

Oui. Le prix d'achat doit intégrer les frais de notaire et les travaux, sinon le rendement affiché est surestimé. C'est toute la différence entre un chiffre d'annonce et un rendement réaliste.

Comment passer du rendement brut au rendement net d'impôts ?

Partez du brut, enlevez les charges non récupérables (taxe foncière, assurance, copropriété, gestion) pour le net, puis l'impôt sur les revenus fonciers et les 17,2 % de prélèvements sociaux pour le net-net.

Le rendement locatif moyen est-il élevé en France ?

Il tourne autour de 5 % brut en moyenne début 2026, mais l'écart est large entre Paris, près de 4 %, et certaines villes moyennes, de 7 à 10 %. La moyenne cache surtout de fortes différences locales.

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