Capacité d'emprunt 2026 : combien emprunter avec votre salaire

En 2026, votre capacité d'emprunt obéit à une règle simple : la mensualité de votre futur crédit, assurance comprise, ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Concrètement, avec 2 000 € nets par mois, vous pouvez emprunter environ 132 000 € sur 25 ans. Avec 2 500 €, comptez 165 000 €. Avec 3 000 €, près de 198 000 €. Ces montants s'appuient sur les taux immobiliers de juin 2026, autour de 3,50 % sur 25 ans. Le résultat final dépend ensuite de vos crédits en cours, de votre apport personnel et du reste à vivre que la banque vérifie sur votre dossier. Voici le tableau complet par salaire, durée par durée, et les leviers qui font vraiment bouger le montant.

Comment se calcule la capacité d'emprunt en 2026

Depuis janvier 2022, les banques appliquent les règles du HCSF, le Haut Conseil de stabilité financière, et elles ont été reconduites en mars 2026 : taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse) et durée de prêt limitée à 25 ans. Deux années de plus sont tolérées dans le neuf acheté sur plan ou quand les travaux représentent au moins 10 % du coût de l'opération.

Le calcul tient en une ligne : mensualité maximale = revenus nets mensuels x 35 %, moins les mensualités de crédits déjà en cours. Un foyer qui gagne 2 800 € nets avec un crédit auto de 200 € par mois peut donc consacrer 780 € à son prêt immobilier, pas un euro de plus. Les revenus pris en compte sont le salaire net avant impôt, les primes régulières et, en général, 70 % des loyers perçus si vous êtes déjà bailleur.

Les banques gardent une marge de manœuvre : elles peuvent sortir de ces règles pour 20 % de leur production de crédits, en priorité au bénéfice des primo-accédants. Un dossier solide peut donc passer à 36 ou 37 % d'endettement, mais cela reste minoritaire.

Combien emprunter avec son salaire : le tableau de juin 2026

Les taux immobiliers moyens relevés par les courtiers (Pretto, Meilleurtaux, CAFPI) se situent en juin 2026 autour de 3,25 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans. Le tableau ci-dessous applique ces taux moyens avec une assurance emprunteur à 0,34 % du capital, sans aucun crédit en cours. Les montants sont arrondis au millier d'euros. Utile avant toute simulation de capacité d'emprunt chez un courtier : vous saurez si le chiffre annoncé est cohérent.

Salaire net mensuel	Mensualité maximale (35 %)	Sur 15 ans	Sur 20 ans	Sur 25 ans
1 800 €	630 €	86 000 €	104 000 €	119 000 €
2 000 €	700 €	96 000 €	116 000 €	132 000 €
2 500 €	875 €	120 000 €	145 000 €	165 000 €
3 000 €	1 050 €	144 000 €	174 000 €	198 000 €
4 000 €	1 400 €	192 000 €	232 000 €	265 000 €

Allonger la durée augmente le montant empruntable, mais le crédit coûte plus cher : 132 000 € empruntés sur 25 ans à 3,50 % génèrent environ 66 000 € d'intérêts, hors assurance. La moitié du capital. La durée se choisit donc autant en fonction du coût total que du montant visé.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

Sur 25 ans au taux moyen de juin 2026, 200 000 € représentent une mensualité d'environ 1 060 €, assurance comprise. Il faut donc gagner autour de 3 000 € nets par mois, sans autre crédit. Sur 20 ans, la mensualité grimpe à 1 210 € et le salaire requis à 3 450 €. À deux, les revenus s'additionnent : 1 600 € et 1 400 € nets donnent le même plafond.

Le reste à vivre pèse autant que le taux d'endettement

Le ratio de 35 % n'est que la première barrière. La banque examine aussi le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui demeure chaque mois une fois la future mensualité et les charges fixes payées. Les seuils varient d'un établissement à l'autre, souvent autour de 800 à 1 000 € pour une personne seule et 1 200 à 1 500 € pour un couple, majorés par enfant à charge. Un dossier à 34 % d'endettement avec un reste à vivre étriqué passe moins bien qu'un dossier à 30 % confortable.

La limite des 35 % est un plafond réglementaire, pas un objectif. Si vos revenus bougent d'un mois à l'autre (indépendant, primes variables, temps partiel), viser 30 à 32 % laisse une vraie marge pour les imprévus. Le test le plus honnête : virez chaque mois l'équivalent de la future mensualité, moins votre loyer actuel, vers un livret pendant trois mois, et regardez comment votre budget encaisse. Pour poser les chiffres, la méthode 50/30/20 appliquée à votre budget donne un cadre, et un calculateur de budget en ligne fait le calcul en deux minutes. Une application comme Moniflow va plus loin : elle calcule votre reste à vivre après charges fixes en continu, avec un budget sans connexion bancaire, donc sans donner accès à vos comptes.

Apport personnel et crédits en cours : les deux vrais leviers

L'apport personnel attendu couvre au minimum les frais annexes, soit 8 à 10 % du prix dans l'ancien : frais de notaire autour de 8 %, garantie, frais de dossier. Sur un achat à 200 000 €, prévoyez donc 16 000 à 20 000 € d'apport. Un apport supérieur améliore le taux proposé, mais conservez une épargne de précaution après l'achat, trois à six mois de charges. En attendant la signature, cette somme n'a rien à faire sur un compte courant : notre guide où placer son épargne en 2026 compare les livrets qui restent disponibles à tout moment.

Les crédits en cours, eux, amputent directement la mensualité disponible. Solder un crédit auto de 350 € par mois libère environ 65 000 € de capacité d'emprunt sur 25 ans. Avant de déposer un dossier, remboursez ce qui peut l'être par anticipation. Les banques épluchent aussi les trois derniers relevés de compte : des découverts répétés font plus de dégâts qu'un point d'endettement en trop.

Questions fréquentes

Combien peut-on emprunter avec un salaire de 2 000 € par mois ?

Environ 132 000 € sur 25 ans, 116 000 € sur 20 ans et 96 000 € sur 15 ans, aux taux moyens de juin 2026 et sans crédit en cours. La mensualité maximale s'établit à 700 €, assurance emprunteur comprise.

Peut-on dépasser le taux d'endettement de 35 % en 2026 ?

Oui, dans une limite précise : les règles HCSF 2026 autorisent les banques à déroger pour 20 % de leur production de crédits, en priorité pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Il faut un dossier irréprochable : revenus stables, apport, épargne restante après l'opération.

L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?

Oui. Le taux d'effort se calcule mensualité plus assurance, divisées par les revenus nets. Une assurance à 0,34 % du capital coûte environ 37 € par mois pour 132 000 € empruntés. À salaire égal, négocier une assurance moins chère augmente donc un peu le montant empruntable.

Quel apport personnel faut-il pour acheter en 2026 ?

Comptez 10 % du prix du bien comme ordre de grandeur, de quoi couvrir frais de notaire et garantie. Certaines banques financent encore à 110 % (prix plus frais) pour de très bons profils, mais ces dossiers restent rares et passent souvent par la marge de dérogation.

Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

Environ 4 550 € nets par mois sur 25 ans, pour une mensualité de 1 590 € assurance comprise, et 5 200 € nets sur 20 ans. Pour un couple, deux salaires de 2 300 € nets suffisent sur 25 ans.

Avant de pousser la porte d'une banque ou d'un courtier, mettez votre budget au propre : revenus, charges fixes, reste à vivre réel. C'est le travail de Moniflow, application française de coaching budgétaire (jamais de conseil en investissement) : vous saisissez vos chiffres vous-même, sans connexion bancaire, vos données restent chiffrées en Europe, et vous voyez immédiatement quelle mensualité tient dans votre mois. Créez un compte gratuit et testez votre future mensualité avant que la banque ne le fasse pour vous.