Capacité d'emprunt immobilier : calcul et taux 2026

Votre capacité d''emprunt immobilier correspond au montant maximum qu''une banque accepte de vous prêter, calculé à partir d''un taux d''endettement plafonné à 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse, sur une durée de 25 ans au plus. Concrètement, avec 2 500 € de revenus nets par mois et aucun crédit en cours, la mensualité maximale tourne autour de 875 €, ce qui ouvre une capacité d''emprunt d''environ 167 000 € en 2026, à un taux proche de 3,45 % sur 25 ans. Le montant exact dépend du taux du crédit, de votre reste à vivre et de la souplesse de la banque. Voici comment faire le calcul vous-même.

Capacité d''emprunt : de quoi parle-t-on ?

La capacité d''emprunt, c''est la somme qu''une banque peut vous prêter compte tenu de vos revenus et de vos charges. Elle ne se confond pas avec votre budget d''achat total. À la capacité d''emprunt s''ajoutent votre apport personnel et le prêt à taux zéro éventuel, et il faut ensuite retrancher les frais annexes comme les frais de notaire. La banque raisonne d''abord sur une mensualité que vous pouvez tenir sur la durée, puis elle en déduit un capital.

Deux paramètres commandent tout le reste : le montant de la mensualité que vous pouvez payer chaque mois, et le taux du crédit qui transforme cette mensualité en capital. Une variation de quelques dixièmes de point sur le taux change le montant empruntable de plusieurs milliers d''euros pour une même mensualité.

Comment calculer sa capacité d''emprunt en 2026

Le point de départ est le taux d''endettement. La formule est simple : (charges mensuelles totales ÷ revenus nets mensuels) × 100. Les charges comptées sont la mensualité du futur crédit immobilier, assurance emprunteur comprise, plus les mensualités de vos crédits en cours (auto, conso, étudiant). Ce taux ne doit pas dépasser 35 % en 2026.

Pour trouver votre mensualité maximale, prenez donc 35 % de vos revenus nets, puis retranchez vos crédits déjà en cours. Exemple : 2 500 € de revenus nets, aucun autre crédit. Mensualité maximale = 2 500 × 0,35 = 875 €. Si vous remboursez déjà 150 € de crédit auto, il ne reste que 725 € pour le crédit immobilier, assurance comprise.

Reste à convertir cette mensualité en capital. À un taux d''environ 3,45 % sur 25 ans, assurance comprise, chaque tranche de 100 000 € empruntés coûte à peu près 525 € par mois. Une mensualité de 875 € permet donc d''emprunter près de 167 000 €. Un simulateur bancaire affine ce chiffre, mais l''ordre de grandeur se calcule de tête. Pour visualiser où passe votre mensualité dans votre budget, le calculateur de budget pose le décor : revenus, charges fixes, reste à vivre.

Les règles HCSF 2026 : 35 %, 25 ans et 20 % de dérogation

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe deux limites que toutes les banques françaises appliquent. Le taux d''endettement maximum est de 35 %, assurance emprunteur comprise. La durée d''emprunt ne peut pas dépasser 25 ans, avec une tolérance jusqu''à 27 ans pour un achat dans le neuf ou en VEFA quand un différé de deux ans s''applique.

Ces règles ne sont pas totalement rigides. Chaque banque garde une marge de dérogation sur 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers. Au moins 70 % de cette marge doit servir à financer une résidence principale, dont une part réservée aux primo-accédants. Au premier trimestre 2026, les banques utilisaient environ 17,5 % de dérogations, donc la marge n''est pas saturée. Un bon dossier avec un reste à vivre confortable peut passer au-dessus de 35 %, mais rien ne l''oblige.

Mon avis : ne comptez pas sur la dérogation pour boucler un plan de financement trop juste. Elle existe pour les dossiers solides, pas pour rattraper un taux d''endettement à 40 %. Construisez votre projet sur la règle des 35 %, la dérogation ne sera qu''un bonus.

Combien puis-je emprunter selon mon salaire ?

Le tableau ci-dessous donne une capacité d''emprunt indicative selon le salaire net mensuel, pour une personne seule sans autre crédit, sur 25 ans, à un taux d''environ 3,45 % assurance comprise. Ces montants n''incluent ni l''apport ni les frais de notaire.

Revenus nets mensuels	Mensualité maximale (35 %)	Capacité d''emprunt sur 25 ans
2 000 €	700 €	environ 133 000 €
2 500 €	875 €	environ 167 000 €
3 000 €	1 050 €	environ 200 000 €
4 000 €	1 400 €	environ 267 000 €
5 000 €	1 750 €	environ 334 000 €

Ces chiffres bougent avec le taux du crédit. Si le taux baisse, la même mensualité finance un capital plus élevé, et l''inverse est vrai quand il monte. Suivez le taux du crédit immobilier en 2026 pour recaler votre estimation avant de démarcher les banques.

Le reste à vivre, ce que la banque regarde vraiment

Le taux d''endettement à 35 % est un plafond mécanique. Derrière, les banques calculent le reste à vivre, c''est-à-dire la somme qui vous reste chaque mois une fois toutes les charges payées, mensualité de crédit comprise. Un ménage à hauts revenus peut assumer une mensualité proche du plafond, car il lui reste largement de quoi vivre. Un budget modeste sera jugé plus prudemment, même à 33 % d''endettement.

Les seuils varient d''une banque à l''autre. En pratique, on voit souvent un minimum autour de 700 à 1 000 € pour une personne seule, et 1 200 à 1 500 € pour un couple avec enfants. Ce ne sont pas des règles officielles, juste des repères que les établissements ajustent selon le profil. En février 2026, plusieurs banques ont d''ailleurs assoupli leurs barèmes de reste à vivre, surtout pour les revenus élevés.

C''est aussi là que compte votre gestion du budget au quotidien. Des relevés propres, sans découvert ni dépenses impulsives, rassurent le conseiller. Avant de déposer un dossier, réduire vos dépenses mensuelles pendant quelques mois améliore votre reste à vivre affiché et votre taux d''épargne.

Comment augmenter sa capacité d''emprunt

Plusieurs leviers existent, et ils se cumulent. Allonger la durée du prêt jusqu''à 25 ans baisse la mensualité et augmente le capital empruntable, au prix d''un coût total plus élevé. Solder un crédit conso en cours libère de la mensualité disponible tout de suite. Augmenter l''apport réduit le montant à emprunter et rassure la banque.

La composante assurance mérite l''attention, car elle est incluse dans les 35 %. Faire jouer la concurrence sur le contrat, ce que permet la loi Lemoine, allège la mensualité totale et libère un peu de capacité. Comparer le coût de l'' assurance emprunteur en 2026 peut représenter plusieurs milliers d''euros sur la durée. Un apport personnel plus élevé joue dans le même sens.

Enfin, un dispositif comme le prêt à taux zéro vient compléter votre financement sans peser sur le taux d''endettement de la même façon qu''un prêt classique, ce qui augmente le budget d''achat total pour les ménages éligibles.

Questions fréquentes

Quel salaire pour emprunter 200 000 € en 2026 ?

Sur 25 ans à un taux proche de 3,45 % assurance comprise, une mensualité d''environ 1 050 € finance à peu près 200 000 €. Avec un taux d''endettement de 35 %, il faut donc environ 3 000 € de revenus nets par mois, sans autre crédit en cours.

Le taux d''endettement de 35 % inclut-il l''assurance emprunteur ?

Oui. Depuis les règles du HCSF, la mensualité prise en compte dans le calcul du taux d''endettement inclut l''assurance emprunteur. C''est pour cela qu''une assurance moins chère augmente directement votre capacité d''emprunt.

Peut-on dépasser 35 % d''endettement ?

C''est possible via la marge de dérogation de 20 % dont dispose chaque banque, surtout pour une résidence principale ou un primo-accédant avec un reste à vivre confortable. Ce n''est pas un droit, la banque décide au cas par cas.

Comment calculer sa capacité d''emprunt soi-même ?

Multipliez vos revenus nets par 0,35, retirez vos mensualités de crédits en cours pour obtenir la mensualité disponible, puis divisez par environ 525 € et multipliez par 100 000 pour estimer le capital sur 25 ans au taux actuel.

Les revenus variables comptent-ils dans la capacité d''emprunt ?

Les banques retiennent surtout les revenus stables (salaire net, pensions). Les primes et revenus variables sont parfois pris en compte partiellement, souvent sur une moyenne de deux à trois ans, selon leur régularité.

Moniflow ne fait pas de courtage ni de conseil en investissement : l''application aide au coaching budgétaire, à suivre vos revenus, vos charges fixes et votre reste à vivre mois après mois, ce qui est exactement ce que la banque regarde dans un dossier de crédit. Pour préparer votre capacité d''emprunt avec un budget clair, créez votre compte gratuit sur Moniflow et gardez un oeil sur votre taux d''épargne avant de déposer votre demande.