Diagnostics immobiliers obligatoires 2026 : liste et validité

En 2026, un vendeur doit fournir jusqu'à neuf diagnostics immobiliers obligatoires, un bailleur jusqu'à six. Ces documents sont réunis dans un dossier de diagnostic technique (le DDT) annexé au compromis de vente ou au bail. Ils renseignent l'acheteur ou le locataire sur l'état réel du logement : performance énergétique, présence d'amiante ou de plomb, sécurité du gaz et de l'électricité, risques naturels. La liste exacte dépend de l'âge du bien, de sa localisation et du type de transaction. Voici ce qui est réellement exigé en 2026, avec la durée de validité et le coût de chaque diagnostic.

Le dossier de diagnostic technique, à la charge du vendeur

Le principe est simple. C'est le vendeur, ou le bailleur, qui commande et paie les diagnostics, puis les remet à l'autre partie avant la signature. Les diagnostics réunis dans le DDT protègent l'acheteur : il connaît l'état du bien avant de s'engager. À l'inverse, un diagnostic manquant ou erroné se retourne contre le vendeur. Sur un DPE faux, l'acheteur peut demander des dommages et intérêts. Sur une absence de diagnostic amiante ou plomb, il peut invoquer le vice caché et faire annuler la vente. Faire appel à un diagnostiqueur certifié n'est donc pas une simple formalité administrative, c'est une sécurité juridique.

Le DPE mérite une attention particulière : depuis 2021 il est opposable et conditionne le droit de louer. Notre article sur le DPE 2026 et les passoires thermiques détaille son calcul, ses seuils et les classes concernées.

Quels diagnostics obligatoires pour vendre une maison en 2026 ?

Le socle commun à toute vente en 2026 comprend le DPE, l'état des risques et pollutions (l'ERP) et le mesurage de la surface loi Carrez pour un lot de copropriété. À ce socle s'ajoutent des diagnostics liés à l'âge et aux équipements du logement. Le diagnostic amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le constat de risque d'exposition au plomb (le CREP) vise les logements bâtis avant 1949. Les diagnostics gaz et électricité sont exigés dès que l'installation a plus de quinze ans. Le diagnostic termites est imposé dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral. Enfin, un diagnostic d'assainissement non collectif est requis si le logement n'est pas raccordé au tout-à-l'égout.

Depuis le 1er janvier 2025, un audit énergétique obligatoire s'ajoute pour la vente des logements classés E, F ou G au DPE vendus en monopropriété (une maison individuelle ou un immeuble entier). Cet audit va plus loin que le DPE : il propose un parcours de travaux chiffré pour améliorer la classe énergétique. Il ne concerne jamais la location. Les diagnostics de vente pèsent sur le budget d'un projet immobilier au même titre que les frais de notaire 2026 ou, à la revente, que la plus-value immobilière 2026.

Quels diagnostics pour louer un logement en 2026 ?

La location demande moins de documents que la vente, mais la liste s'est allongée ces dernières années. En 2026, le bail doit être accompagné du DPE, de l'état des risques (l'ERP), du constat plomb pour les logements d'avant 1949, des diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de quinze ans, et d'un état des nuisances sonores aériennes si le bien se trouve dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport. La surface habitable, calculée selon la loi Boutin, figure directement dans le contrat. L'audit énergétique, lui, n'est pas exigé pour louer.

Un logement classé G est interdit à la location depuis 2025

Le DPE fait désormais plus qu'informer le locataire : il décide du droit de mettre le bien sur le marché. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est interdit à la location pour les nouveaux baux. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, et les logements classés E au 1er janvier 2034. Un propriétaire qui veut continuer à louer un bien énergivore n'a que deux options : réaliser des travaux pour remonter la classe, ou renoncer à le louer. C'est la raison pour laquelle le DPE est devenu le diagnostic le plus surveillé, avant même une mise en location.

Durée de validité des diagnostics immobiliers

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité, et c'est là que beaucoup de dossiers coincent. La règle à retenir : la validité s'apprécie au jour de la signature de l'acte, pas au jour du compromis. Si un diagnostic expire entre les deux, il faut le refaire avant de signer. Le DPE reste valable dix ans. Les diagnostics gaz et électricité valent trois ans pour une vente mais six ans pour une location. L'état des risques et le diagnostic termites, eux, ne tiennent que six mois, ce sont les plus courts. À l'opposé, un diagnostic amiante ou plomb négatif, comme le mesurage de la surface, reste valable sans limite de temps tant qu'aucun travaux ne modifie le bien.

Le tableau ci-dessous résume les diagnostics obligatoires, le bien concerné et leur durée de validité.

Diagnostic	Bien concerné	Durée de validité
DPE	Tous les logements	10 ans
Audit énergétique	Vente en monopropriété, classes E, F, G	Suit le DPE
Amiante	Permis de construire avant juillet 1997	Illimitée si absence, 3 ans si présence
Plomb (CREP)	Logements bâtis avant 1949	Illimitée si absence, 1 an si présence (vente)
Termites	Communes sous arrêté préfectoral	6 mois
Gaz et électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans en vente, 6 ans en location
État des risques (ERP)	Communes exposées à un risque	6 mois
Surface (Carrez, Boutin)	Copropriété en vente, location	Illimitée sauf travaux
Assainissement non collectif	Bien non raccordé au tout-à-l'égout	3 ans

Combien coûtent les diagnostics immobiliers en 2026 ?

Le prix dépend du nombre de diagnostics et de la surface. Comptez environ 100 à 250 € pour un DPE seul, autour de 100 à 150 € pour un diagnostic amiante ou plomb, et 100 à 130 € pour le gaz ou l'électricité. Pour une vente, le pack complet réalisé par un diagnostiqueur certifié revient le plus souvent à un montant compris entre 350 € et 900 € selon la taille du bien. L'audit énergétique, plus lourd, se facture à part, souvent entre 500 € et 1 000 €. Les tarifs ne sont pas réglementés, donc demander deux ou trois devis fait une vraie différence sur la facture finale.

Ces frais font partie du coût réel d'une vente ou d'une mise en location, au même titre que le crédit ou l'entretien. Dans Moniflow, l'immobilier est l'une des huit classes d'actifs du portefeuille, et vous pouvez suivre ces dépenses ponctuelles dans votre budget mensuel pour garder une vision juste de votre reste à vivre. Si vous êtes bailleur, croiser ces coûts avec le calcul de la rentabilité locative évite les mauvaises surprises sur le rendement net.

Questions fréquentes

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison en 2026 ?

Une vente impose au minimum le DPE, l'état des risques et le mesurage de la surface pour un lot de copropriété. S'y ajoutent, selon l'âge et les équipements, l'amiante (avant juillet 1997), le plomb (avant 1949), le gaz et l'électricité (installations de plus de quinze ans), les termites en zone concernée, l'assainissement non collectif, et l'audit énergétique pour les logements classés E, F ou G en monopropriété. Au total, jusqu'à neuf diagnostics.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Le DPE est valable dix ans. Attention : un DPE réalisé avant juillet 2021, sous l'ancienne méthode de calcul, n'est plus valable. Pour une transaction en 2026, il faut un DPE établi selon la méthode actuelle.

Qui paie les diagnostics, le vendeur ou l'acheteur ?

C'est le vendeur qui paie et fournit les diagnostics obligatoires, et le bailleur en cas de location. L'acheteur ou le locataire les reçoit gratuitement, annexés au compromis ou au bail. Faire supporter ces frais à l'acheteur est possible par accord écrit, mais reste très rare en pratique.

L'audit énergétique est-il obligatoire en 2026 ?

Oui, mais seulement pour vendre un logement classé E, F ou G au DPE en monopropriété. Il ne s'applique ni à la location, ni aux ventes en copropriété, ni aux logements mieux classés. Cette obligation, entrée en vigueur en 2023 pour les classes F et G, a été étendue aux logements classés E le 1er janvier 2025.

Que risque-t-on sans diagnostic obligatoire ?

Un diagnostic manquant ou erroné engage la responsabilité du vendeur. L'acheteur peut demander une réduction du prix, des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente sur le fondement du vice caché. Mieux vaut un dossier complet et à jour qu'un litige après la signature.

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