Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et exonération

Vous vendez un logement qui n'est pas votre résidence principale. En 2026, la plus-value immobilière est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, mais uniquement sur la part du gain qui reste après les abattements pour durée de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au bout de 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La vente de la résidence principale, elle, ne paie rien, quelle que soit la durée de détention.

Le calcul fait peur sur le papier. En pratique, deux forfaits gonflent le prix d'achat sans le moindre justificatif et font souvent tomber la facture de plusieurs milliers d'euros. Beaucoup de vendeurs les découvrent chez le notaire, le jour de la signature.

Calcul de la plus-value immobilière : la formule

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré. Ce n'est donc pas prix de vente moins prix d'achat. Le fisc accepte de gonfler le prix d'achat, ce qui réduit d'autant le gain imposable.

Le prix de cession

C'est le prix inscrit dans l'acte de vente, diminué des frais que vous supportez comme vendeur : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence lorsqu'elle est à votre charge. Ces frais se déduisent sur justificatifs, sans forfait possible.

Le prix d'acquisition majoré : frais d'acquisition 7,5 % et forfait travaux 15 %

Vous partez du prix payé à l'achat, puis vous ajoutez deux choses.

D'abord les frais d'acquisition, c'est-à-dire pour l'essentiel les frais de notaire réglés le jour de l'achat. Vous les retenez pour leur montant réel sur justificatifs, ou au forfait de 7,5 % du prix d'achat.

Ensuite les travaux. Deux options là encore : le montant réel, sur factures d'entreprise (les matériaux achetés et posés par vos soins ne comptent pas, la main d'oeuvre doit être facturée par un professionnel), ou le forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Ce forfait de 15 % ne demande aucune facture et s'applique même si vous n'avez rien fait faire.

Les deux forfaits se cumulent. Sur un bien acheté 200 000 €, cela majore le prix d'acquisition de 22,5 %, soit 45 000 € de gain imposable en moins, sans produire un seul papier. Si vos travaux réels dépassent 15 % du prix d'achat, ressortez les factures : c'est l'un des rares cas où le réel bat le forfait.

Abattement pour durée de détention : le barème 2026

Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la base imposable. Deux barèmes distincts s'appliquent et ils ne courent pas à la même vitesse.

Pour l'impôt sur le revenu : 6 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale à 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e. Exonération totale à 30 ans.

Durée de détention	Abattement impôt sur le revenu	Abattement prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
10 ans	30 %	8,25 %
15 ans	60 %	16,5 %
20 ans	90 %	24,75 %
22 ans	100 %, exonéré	28 %
30 ans	100 %	100 %, exonéré

Le décalage entre les deux colonnes explique une incompréhension très courante. À 22 ans, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux restent dus sur 72 % du gain. La note baisse fortement, elle ne disparaît pas.

Des amendements discutés lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026 proposaient de raccourcir le délai à 17 ans ou de supprimer les abattements progressifs. Aucun n'a été retenu dans le texte final : le barème 22 ans et 30 ans reste celui qui s'applique.

Combien on paye vraiment sur une résidence secondaire : un exemple chiffré

Un appartement acheté 200 000 € en 2011, revendu 300 000 € en 2026. Quinze ans de détention.

Prix d'acquisition majoré : 200 000 € + 15 000 € (forfait frais d'acquisition de 7,5 %) + 30 000 € (forfait travaux de 15 %) = 245 000 €. Plus-value brute : 300 000 € moins 245 000 €, soit 55 000 €.

Côté impôt sur le revenu, l'abattement de 60 % ramène la base à 22 000 €, taxés à 19 % : 4 180 €. Côté prélèvements sociaux, l'abattement de 16,5 % ramène la base à 45 925 €, taxés à 17,2 % : 7 899 €. Total : environ 12 079 €.

Sans les deux forfaits, la plus-value brute aurait été de 100 000 € et la facture d'environ 21 962 €. Les forfaits valent ici près de 9 900 € d'économie, pour deux cases à cocher chez le notaire.

Le notaire calcule l'impôt, le prélève sur le prix de vente et le reverse au fisc. Vous encaissez un net, pas le prix de l'annonce. C'est ce net qu'il faut reporter dans votre budget si la vente doit financer autre chose, par exemple l'apport personnel d'un prochain achat immobilier. Dans Moniflow, le bien vendu sort du portefeuille et le produit net alimente la ligne d'épargne, ce qui évite de raisonner sur un montant qui n'existe que sur le papier.

La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (donc après abattements), une taxe supplémentaire s'ajoute. Elle est progressive et va de 2 % à 6 % selon le montant.

Plus-value imposable	Taux de la surtaxe
50 001 € à 100 000 €	2 %
100 001 € à 150 000 €	3 %
150 001 € à 200 000 €	4 %
200 001 € à 250 000 €	5 %
Plus de 250 000 €	6 %

Elle ne concerne ni la résidence principale, ni les terrains à bâtir. Dans l'exemple ci-dessus, la base de 22 000 € reste très en dessous du seuil.

Les cas d'exonération de plus-value immobilière

La résidence principale est exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, sans condition de durée. Le logement doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la vente, ce que l'administration vérifie avec les factures d'énergie et le courrier. Emménager trois mois avant de vendre une maison de vacances ne passe pas.

Les autres cas fréquents : une détention de plus de 30 ans efface tout, impôt comme prélèvements sociaux, et un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € (une cave, un garage isolé, une parcelle) sort du champ.

La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée à deux conditions cumulatives : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, et réemployer le prix de vente dans l'achat ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois. C'est ce qui permet à un investisseur locataire de revendre son bien locatif pour acheter son propre logement sans passer à la caisse.

Les retraités et les personnes en situation de handicap sous conditions de ressources sont également exonérés. Le seuil dépend du revenu fiscal de référence, pas de votre tranche marginale d'imposition.

Questions fréquentes

Comment ne pas payer de plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?

Les voies légales sont peu nombreuses : attendre 30 ans de détention, réemployer le prix dans l'achat de votre résidence principale si vous n'êtes pas déjà propriétaire, ou justifier des travaux qui font fondre le gain imposable. Transformer un bien en résidence principale quelques semaines avant la vente est un montage surveillé de près et régulièrement redressé.

Est-ce que la vente de la résidence principale est vraiment exonérée à 100 % ?

Oui, prélèvements sociaux compris, et dès la première année de détention. La vente doit intervenir dans un délai normal après le déménagement, en général admis jusqu'à un an si le bien est mis en vente au prix du marché.

Quels travaux sont déductibles de la plus-value immobilière ?

Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration, facturés par une entreprise. L'entretien et les réparations courantes, comme repeindre ou changer une moquette, ne le sont pas. Si vos factures représentent moins de 15 % du prix d'achat, le forfait travaux de 15 % est plus avantageux et ne demande rien.

Faut-il déclarer la plus-value immobilière sur sa déclaration de revenus ?

Le notaire remplit la déclaration 2048-IMM et paie l'impôt pour vous au moment de la vente. Vous devez néanmoins reporter la plus-value imposable sur votre déclaration annuelle, ligne 3VZ, car elle entre dans le revenu fiscal de référence. Ce report peut faire perdre certaines aides ou modifier une exonération de taxe foncière l'année suivante.

La plus-value immobilière est-elle soumise à la flat tax ?

Non. Elle relève d'un régime propre à 19 %, distinct de la flat tax qui s'applique aux revenus de placement. La confusion est fréquente parce que les prélèvements sociaux de 17,2 % sont identiques dans les deux cas.

Anticiper la vente plutôt que la subir

Une plus-value se prépare avant de signer, pas après. Garder les factures de travaux et savoir où l'on se situe sur le barème des 22 ans change parfois de plusieurs milliers d'euros le montant qui arrive sur le compte. Moniflow suit vos biens immobiliers, votre épargne et vos objectifs au même endroit, sans connexion bancaire et sans jamais lire vos comptes : créez votre compte gratuitement pour garder l'image réelle de votre patrimoine, avant et après la vente.

Moniflow fait du coaching budgétaire. Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé ni un conseil en investissement. Pour une vente importante, l'avis d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste reste indispensable.